Noch vor rund ein bis zwei Jahren galten Immobilien als eine Investition, bei der man in Deutschland anscheinend nicht viel falsch machen konnte. Die Preise stiegen auf immer höher Niveaus an und die Bauzinsen waren ausgesprochen niedrig. Auch dass die eigene Heizung eines Tages zu einem Problem werden könnte, konnten sich viele zum damaligen Zeitpunkt noch nicht vorstellen.

Heute wird der Immobilienmarkt mit anderen Augen gesehen. Besonders deutlich erkennbar wird der Sinneswandel, wenn der Markt für Gewerbeimmobilien betrachtet wird. Lediglich 7,8 Milliarden Euro flossen zwischen Januar und März 2023 in diesem Sektor. Gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres war dies ein Rückgang um 67 Prozent.

Gleichzeitig war dieser Wert der niedrigste, der innerhalb der letzten zwölf Jahre in einem ersten Quartal ermittelt wurde. Dennoch ist die Krise am Markt noch gar nicht richtig angekommen, denn hier wirkt noch ein Zeitlupeneffekt. Er bedeutet, dass aufgrund der erhöhten Zins- und Baukosten zunächst nur Neubauvorhaben und Modernisierungen betroffen sind.

Wehe, wenn die Zinsbindungen auslaufen

Sie fallen dem Rotstift in der Regel als Erste zum Opfer, während bestehende Häuser und Wohnungen zunächst noch nicht von Notverkäufen betroffen sind. Die Betonung liegt hier allerdings auf dem Wort „noch“, denn da die meisten Immobilien auch hierzulande fremdfinanziert sind, wirkt sich das stark gestiegene Zinsniveau zunächst nur auf die Neubauvorhaben aus.

Erst in einem zweiten Schritt kommen auch die Altbauen auf die schiefe Bahn und müssen mit mehr oder weniger hohen Preisabschlägen verkauft werden. Dieser Zeitverzug wird enden, sobald die Zinsbindungen auslaufen. Dann müssen mehr Kreditnehmer die höheren heutigen Zinsen bezahlen. Können sie dies nicht, bleibt oftmals nur der Notverkauf.

Dieser wird schnell zu erheblichen Preisabschlägen führen, sobald die Zahl der Notverkäufe ein gewisses Maß überschritten hat. In diesem Moment schlägt die Dynamik des Marktes erneut doppelt zu, denn es müssen dann nicht nur mehr Kredite zu höheren Zinsen neu finanziert werden, sondern es schwinden auch die Sicherheiten der Banken, weil die beliehenen Wohnungen und Häuser immer weniger Wert sind.

Damit schlägt die Dramatik endgültig mit voller Wucht auf die Marktpreise durch.